LIBOR, sem eitt sinn var mikilvægasta talan á fjármálamörkuðum, hverfur úr sögunni eftir júní 2023 og verður ekki lengur notað til að verðleggja lán.

Frá og með 2022 eru vaxtabreytanleg lán margra fasteignalána bundin við vísitölu – SOFR.

Hvaða áhrif hefur SOFR á breytilega lánsvexti?Hvers vegna ætti að nota SOFR í stað LIBOR?

Í þessari grein munum við útskýra hvað nákvæmlega SOFR er og hver eru helstu áhyggjuefni þegar stillanleg vextir eru reiknaðir út.

 

Fasteignalán með stillanlegum vöxtum (ARM)

Miðað við núverandi háa vexti, kjósa margir lán með breytilegum vöxtum, einnig þekkt sem ARM (Adjustable-Rate Mortgages).

Hugtakið „leiðréttanlegt“ þýðir að vextir breytast eftir endurgreiðslu láns: Samið er um fasta vexti fyrstu árin en vextir hina árin eru endurlagðir með reglulegu millibili (venjulega á 6 mánaða fresti) eða eitt ár).

Til dæmis þýðir 5/1 ARM að vextirnir eru fastir fyrstu 5 árin eftir endurgreiðslu og breytast á hverju ári eftir það.

Á fljótandi áfanga er vaxtaleiðréttingin hins vegar einnig sett á hámark (hámark), td 5/1 ARM er venjulega fylgt eftir af þriggja stafa tölunni 2/1/5.

·2 vísar til upphafshöggsins fyrir vaxtaleiðréttinguna (upphafsleiðréttingarþak).Ef upphaflegir vextir þínir fyrstu 5 árin eru 6% má hámarkið á sjötta ári ekki fara yfir 6% + 2% = 8%.

·1 vísar til hámarks fyrir hverja vaxtaleiðréttingu nema þá fyrstu (þak fyrir síðari leiðréttingar), þ.e. að hámarki 1% fyrir hverja vaxtaleiðréttingu sem hefst á 7. ári.

·5 vísar til efri mörk vaxtaleiðréttingar allan lánstímann (líftímaleiðréttingarþak), þ.e. vextir mega ekki fara yfir 6% + 5% = 11% í 30 ár.

Vegna þess að útreikningar á ARM eru flóknir, hafa lántakendur sem ekki þekkja til ARM oft tilhneigingu til að falla í holu!Þess vegna er mjög mikilvægt fyrir lántakendur að skilja hvernig á að reikna út breytilega vexti.

 

Hver eru helstu áhyggjuefni SOFR við útreikning á breytilegum vöxtum?

Fyrir 5/1 ARM eru fastir vextir fyrstu 5 árin kallaðir upphafsvextir og þeir vextir sem byrja á 6. ári eru fullverðtryggðir vextir sem eru reiknaðir með vísitölu + framlegð þar sem framlegðin er fast og vísitalan er almennt 30 daga meðaltal SOFR.

Með 3% framlegð og núverandi 30 daga meðaltal SOFR er 4,06%, yrðu vextir á 6. ári 7,06%.

Hvað nákvæmlega er þessi SOFR vísitala?Við skulum byrja á því hvernig vaxtabreytanleg lán verða til.

Í London á sjöunda áratugnum, þegar verðbólga fór upp úr öllu valdi, voru engir bankar tilbúnir til að lána til langs tíma á föstum vöxtum vegna þess að þeir voru í miðri vaxandi verðbólgu og vaxtaáhætta var veruleg.

Til að leysa þetta vandamál stofnuðu bankar lán með breytilegum vöxtum (ARM).

Á hverjum endurstillingardegi leggja einstakir félagar saman lántökukostnað sinn til viðmiðunar fyrir endurstillingarvextina, og stilla vextina sem innheimtir eru til að endurspegla kostnað við fjármuni.

Og viðmiðunin fyrir þessa endurstillingarvexti er LIBOR (London Interbank Offered Rate), sem þú heyrir oft um - vísitöluna sem hefur verið vísað í ítrekað í fortíðinni við útreikning á stillanlegum vöxtum.

Fram til ársins 2008, í fjármálakreppunni, voru sumir bankar tregir til að gefa upp hærri útlánsvexti til að hylja eigin fjármögnunarkreppu.

Þetta afhjúpaði helstu veikleika LIBOR: LIBOR var harðlega gagnrýnt fyrir að hafa engan raunverulegan viðskiptagrundvöll og auðvelt að vinna með hana.Síðan þá hefur eftirspurn eftir lántökum milli banka minnkað mikið.

Til að bregðast við hættunni á hvarfi LIBOR, stofnaði Seðlabankinn ARRC (alternative reference rates Committee) árið 2014 til að finna nýja viðmiðunarvexti í stað LIBOR.

Eftir þriggja ára vinnu valdi ARRC opinberlega tryggða næturfjármögnunarvexti (SOFR) sem uppbótarhlutfall í júní 2017.

Þar sem SOFR er byggt á dagvexti á ríkistryggðum endurhverfumarkaði er nánast engin útlánaáhætta fyrir hendi;og það er reiknað út með því að nota viðskiptaverðið, sem gerir meðferð erfiða;auk þess er SOFR sú tegund sem mest er viðskipti á peningamarkaði, sem getur best endurspeglað vaxtastig á fjármögnunarmarkaði.

Því frá og með 2022 verður SOFR notað sem staðall við verðlagningu flestra breytilegra lána.

 

Hver er ávinningurinn af húsnæðisláni með breytilegum vöxtum?

Seðlabanki Bandaríkjanna er nú í vaxtahækkunarlotu og 30 ára fastir vextir á húsnæðislánum eru á háum hæðum.

Hins vegar, ef verðbólga lækkar verulega, mun Seðlabankinn fara í vaxtalækkunarlotu og vextir húsnæðislána fara aftur í eðlilegt horf.

Ef markaðsvextir lækka í framtíðinni geta lántakendur í raun dregið úr endurgreiðslukostnaði og notið góðs af lægri vöxtum án þess að þurfa að endurfjármagna með því að velja vaxtabreytanlegt lán.

Að auki eru lán með breytilegum vöxtum einnig venjulega með lægri vexti á skuldbindingartímabilinu en önnur tímabundin lán og tiltölulega lægri mánaðarlegar fyrirframgreiðslur.

Þannig að við núverandi aðstæður væri lán með breytilegum vöxtum góður kostur.