LIBOR, sem áður var mikilvægasta talan á fjármálamörkuðum, mun hverfa úr sögunni eftir júní 2023 og verður ekki lengur notuð til að verðleggja lán.

Frá og með 2022 eru breytileg vaxtalán margra húsnæðislánaveitenda tengd vísitölu – SOFR.

Hvernig hefur SOFR áhrif á breytilega lánavexti? Hvers vegna ætti að nota SOFR í stað LIBOR?

Í þessari grein munum við útskýra hvað SOFR nákvæmlega er og hverjir eru helstu atriðin sem þarf að hafa í huga þegar breytilegir vextir eru reiknaðir út.

 

Veðlán með breytilegum vöxtum (ARM)

Miðað við núverandi háa vexti kjósa margir lán með breytilegum vöxtum, einnig þekkt sem ARM (Adjustable-Rate Mortgages).

Hugtakið „breytanlegur“ þýðir að vextirnir breytast yfir árin sem lánið endurgreiðist: Samið er um fasta vexti fyrstu árin en vextirnir fyrir eftirstandandi árin eru endurskoðaðir reglulega (venjulega á sex mánaða fresti eða árs fresti).

Til dæmis þýðir 5/1 ARM-kjörhlutfall að vextirnir eru fastir fyrstu 5 árin af endurgreiðslunni og breytast árlega eftir það.

Á fljótandi vaxtastigi eru þó einnig hámarksmörk á vaxtabreytingunni (caps), t.d. 5/1 ARM er venjulega fylgt eftir af þriggja stafa tölunni 2/1/5.

·Talan 2 vísar til upphafsþaksins fyrir vaxtaleiðréttingu (upphafsþak leiðréttingar). Ef upphafsvextir þínir fyrstu 5 árin eru 6%, þá má hámarkið á sjötta ári ekki fara yfir 6% + 2% = 8%.

·Talan 1 vísar til hámarks fyrir hverja vaxtabreytingu nema þá fyrstu (hámark fyrir síðari breytingar), þ.e. hámark 1% fyrir hverja vaxtabreytingu frá og með ári 7.

·Talan 5 vísar til efri mörka vaxtabreytinga á öllum lánstímanum (líftímaleiðréttingarþak), þ.e. vextirnir mega ekki fara yfir 6% + 5% = 11% í 30 ár.

Þar sem útreikningar á breytilegum vöxtum eru flóknir, þá detta lántakendur sem ekki þekkja ARM oft í gryfju! Þess vegna er mjög mikilvægt fyrir lántakendur að skilja hvernig á að reikna út breytilega vexti.

 

Hver eru helstu áhyggjuefnin í SOFR við útreikning á breytilegum vöxtum?

Fyrir 5/1 ARM lán eru fastir vextir fyrstu 5 árin kallaðir upphafsvextir og vextirnir sem byrja á 6. ári eru fullvísitölutryggðir vextir, sem eru reiknaðir út frá vísitölu + álagi, þar sem álagningin er föst og vísitalan er almennt 30 daga meðaltal SOFR.

Með 3% vaxtaálagi og núverandi 30 daga meðaltals SOFR upp á 4,06%, væru vextirnir á 6. ári 7,06%.

Hvað nákvæmlega er þessi SOFR vísitala? Byrjum á því hvernig lán með breytilegum vöxtum verða til.

Í London á sjöunda áratugnum, þegar verðbólga var að rokka upp, voru engir bankar tilbúnir að veita langtímalán með föstum vöxtum vegna þess að þeir voru mitt í vaxandi verðbólgu og veruleg áhætta var á vöxtum.

Til að leysa þetta vandamál stofnuðu bankar lán með breytilegum vöxtum (ARM).

Á hverjum endurstillingardegi leggja einstakir aðilar að samtökunum saman lántökukostnað sinn sem viðmiðun fyrir endurstillingarvexti og aðlaga vextina sem innheimtir eru til að endurspegla kostnað við fjármögnunina.

Og viðmiðunin fyrir þessa endurstilltu vexti er LIBOR (London Interbank Offered Rate), sem maður heyrir oft um – vísitalan sem hefur verið vísað til ítrekað áður þegar breytilegir vextir eru reiknaðir út.

Þangað til árið 2008, á tímum fjármálakreppunnar, voru sumir bankar tregir til að bjóða upp á hærri lánsvexti til að hylma yfir eigin fjármögnunarkreppu.

Þetta leiddi í ljós helstu veikleika LIBOR: LIBOR var gagnrýnt harkalega fyrir að hafa engan raunverulegan viðskiptagrunn og vera auðvelt að stjórna. Síðan þá hefur eftirspurn eftir lántökum milli banka minnkað verulega.

Til að bregðast við hættunni á að LIBOR myndi hverfa stofnaði Seðlabankinn, Alternative Reference Rate Committee (ARRC), árið 2014 til að finna nýja viðmiðunarvexti í stað LIBOR.

Eftir þriggja ára vinnu valdi ARRC formlega vexti á tryggðum daglánum (e. Secured Overnight Financing Rate, SOFR) sem staðgengilsvexti í júní 2017.

Þar sem SOFR byggist á vöxtum yfir nótt á markaði með ríkisskuldabréf í endurhverfum verðbréfum er nánast engin lánsáhætta; og hann er reiknaður út frá viðskiptaverði, sem gerir stjórnun erfiða; auk þess er SOFR mest verslaða tegundin á peningamarkaði, sem getur best endurspeglað vaxtastig á fjármögnunarmarkaði.

Þess vegna verður SOFR notað sem staðall fyrir verðlagningu flestra lána með breytilegum vöxtum frá og með árinu 2022.

 

Hverjir eru kostir þess að fá húsnæðislán með breytilegum vöxtum?

Seðlabankinn er nú í vaxtahækkanaferli og 30 ára fastir vextir á húsnæðislánum eru á háu stigi.

Hins vegar, ef verðbólga lækkar verulega, mun Seðlabankinn hefja vaxtalækkunarferli og veðlánavextir munu komast aftur í eðlilegt horf.

Ef markaðsvextir lækka í framtíðinni geta lántakendur á áhrifaríkan hátt lækkað endurgreiðslukostnað og notið góðs af lægri vöxtum án þess að þurfa að endurfjármagna með því að velja lán með breytilegum vöxtum.

Að auki hafa lán með breytilegum vöxtum yfirleitt lægri vexti á skuldbindingartímanum en önnur lán með föstum tíma og tiltölulega lægri mánaðarlegar fyrirframgreiðslur.

Þannig að í núverandi aðstæðum væri lán með breytilegum vöxtum góður kostur.