Árleg prósenta (APR) er vextir sem endurspegla kostnað við húsnæðislán sem ársvexti. Þessir vextir eru líklega hærri en tilgreindir vextir eða auglýstir vextir á húsnæðisláninu, þar sem þeir taka tillit til lánshæfismats og annars lánskostnaðar. Árleg prósenta gerir íbúðakaupendum kleift að bera saman mismunandi gerðir húsnæðislána út frá árlegum kostnaði hvers láns. Árleg prósenta er hönnuð til að mæla „raunverulegan kostnað lánsins“. Hún skapar jafnan leikvöll fyrir lánveitendur. Hún kemur í veg fyrir að lánveitendur auglýsi lága vexti og feli gjöld.

Ársvextir hafa ekki áhrif á mánaðarlegar greiðslur þínar. Mánaðarlegar greiðslur þínar eru eingöngu háðar vöxtum og lánstíma.

Þar sem útreikningar á ársvöxtum eru háðir mismunandi gjöldum sem lánveitendur innheimta, er lán með lægri ársvöxtum ekki endilega betri vextir. Besta leiðin til að bera saman lán er að biðja lánveitendur um að gefa þér mat á kostnaði þeirra við sömu tegund láns (t.d. fasta 30 ára lánstíma) með sömu vöxtum. Þú getur síðan eytt gjöldum sem eru óháð láninu, svo sem húseigendatryggingum, titlagjöldum, vörslugjöldum, lögmannskostnaði o.s.frv. Leggðu nú saman öll lánsgjöldin. Sá lánveitandi sem hefur lægri lánsgjöld hefur ódýrara lán en sá sem hefur hærri lánsgjöld.

Eftirfarandi gjöld eru almennt innifalin í ársvexti:

Stig - bæði afsláttarstig og upphafsstig

Fyrirframgreiddir vextir. Vextirnir sem greiddir eru frá þeim degi sem lánið rennur út til mánaðarloka.

Gjald fyrir lánavinnslu

Vátryggingargjald

Gjald fyrir undirbúning skjala

Einkatrygging fyrir húsnæðislán

Varðveitingargjald

Eftirfarandi gjöld eru venjulega ekki innifalin í ársvexti:

Gjald fyrir titil eða ágrip

Lögmannsgjald lántakanda

Gjald fyrir húsaskoðun

Skráningargjald

Flutningsskattar

Lánshæfisskýrsla

Matsgjald

Hér að neðan er listi yfir skjöl sem þarf að leggja fram þegar sótt er um húsnæðislán. Hins vegar eru aðstæður mismunandi og þú gætir þurft að leggja fram frekari skjöl. Ef þú ert beðinn um frekari upplýsingar skaltu því vera samvinnuþýður og leggja fram þær upplýsingar sem beðið er um eins fljótt og auðið er. Það mun hjálpa til við að flýta fyrir umsóknarferlinu.

Eign þín

Afrit af undirrituðum sölusamningi þar sem allir farþegar eru með

Staðfesting á innborguninni sem þú lagðir inn á heimilið

Nöfn, heimilisföng og símanúmer allra fasteignasala, byggingaraðila, tryggingamiðlara og lögfræðinga sem að málinu koma

Afrit af skráningarblaði og lögformlegri lýsingu ef hún er tiltæk (ef eignin er íbúð, vinsamlegast sendið yfirlýsingu íbúðarinnar, samþykktir og nýjustu fjárhagsáætlun)

Tekjur þínar

Afrit af launaseðlum þínum fyrir síðustu 30 daga tímabil og frá áramótum

Afrit af W-2 eyðublöðum þínum síðustu tvö ár

Nöfn og heimilisföng allra vinnuveitenda síðustu tvö ár

Bréf þar sem útskýrt er hvort um atvinnubrest hafi verið að ræða síðustu tvö ár

Vinnuvísa eða grænt kort (afrit af fram- og bakhlið)

Ef þú ert sjálfstætt starfandi eða færð þóknun eða bónus, vexti/arð eða leigutekjur:

Leggið fram fullar skattframtöl fyrir síðustu tvö ár PLÚS rekstrarreikning fyrir árið til þessa (vinsamlegast leggið fram fullkomið skattframtal ásamt viðhengdum skjölum og yfirlitum. Ef þið hafið sótt um frestun, vinsamlegast leggið fram afrit af frestuninni.)

K-1 eyðublöð fyrir öll sameignarfélög og S-hlutafélög síðustu tvö ár (vinsamlegast athugið skattframtalið vel. Flest K-1 eyðublöð eru ekki tengd 1040 eyðublaðinu.)

Útfyllt og undirritað skattframtal fyrir samstarfsaðila (1065) og/eða tekjuskattsframtal fyrirtækja (1120), þar með talið öll skjöl, yfirlit og viðaukar síðustu tveggja ára. (Aðeins krafist ef eignarhlutur þinn er 25% eða meiri.)

Ef þú ætlar að nota framfærslu eða barnabætur til að eiga rétt á þessu:

Leggið fram skilnaðarúrskurð/dómsúrskurð þar sem upphæðin er tilgreind, sem og sönnun fyrir móttöku fjármuna fyrir síðasta ár.

Ef þú færð tekjur af almannatryggingum, örorkubætur eða bætur frá VA:

Leggja fram styrkbréf frá stofnun eða samtökum

Uppruni fjármagns og útborgun

Sala á núverandi heimili - leggið fram afrit af undirrituðum sölusamningi á núverandi heimili og yfirlýsingu eða sölusamning ef óselt er (við lokun verður einnig að leggja fram uppgjör/lokayfirlit)

Sparisjóðir, tékka- eða peningamarkaðssjóðir - leggið fram afrit af bankayfirlitum síðustu 3 mánaða

Hlutabréf og skuldabréf - leggið fram afrit af yfirliti ykkar frá verðbréfamiðlara eða afrit af vottorðum

Gjafir - Ef hluti af reiðufé þínu er til að loka, leggðu fram gjafayfirlýsingu og sönnun fyrir móttöku fjármuna.

Byggt á upplýsingum sem birtast í umsókn þinni og/eða lánshæfisskýrslu þinni gætirðu þurft að leggja fram frekari skjöl.

Skuldir eða skyldur

Útbúið lista yfir öll nöfn, heimilisföng, reikningsnúmer, innistæður og mánaðarlegar greiðslur fyrir allar núverandi skuldir ásamt afritum af síðustu þriggja mánaða yfirlitum.

Innifalið öll nöfn, heimilisföng, reikningsnúmer, innistæður og mánaðarlegar greiðslur fyrir veðhafa og/eða leigusala síðustu tvö ár.

Ef þú ert að greiða meðlag eða barnabætur skaltu láta fylgja með hjúskaparsáttmála/dómsúrskurð þar sem fram koma skilmálar skuldbindingarinnar.

Ávísun til að standa straum af umsóknargjaldi/um

Lánshæfiseinkunn er kerfi sem lánveitendur nota til að ákvarða hvort þeir eigi að veita þér lán. Upplýsingar um þig og lánshæfiseinkunn þína, svo sem greiðslusögu þína, fjölda og tegund reikninga sem þú átt, seinkaðar greiðslur, innheimtuaðgerðir, útistandandi skuldir og aldur reikninga þinna, eru safnaðar úr lánsumsókn þinni og lánshæfisskýrslu. Með því að nota tölfræðiforrit bera lánveitendur þessar upplýsingar saman við lánshæfi neytenda með svipaða reikninga. Lánshæfiseinkunn gefur stig fyrir hvern þátt sem hjálpar til við að spá fyrir um hverjir eru líklegastir til að greiða skuld. Heildarfjöldi stiga - lánshæfiseinkunn - hjálpar til við að spá fyrir um hversu lánshæfur þú ert, það er að segja, hversu líklegt er að þú munir greiða lán og greiða það á gjalddaga.

Algengustu lánshæfiseinkunnirnar eru FICO-einkunnir, sem Fair Isaac Company, Inc. þróaðar voru. Einkunn þín verður á bilinu 350 (mikil áhætta) til 850 (lítil áhætta).

Þar sem lánshæfisskýrslan þín er mikilvægur hluti af mörgum lánshæfismatakerfum er mjög mikilvægt að ganga úr skugga um að hún sé rétt áður en þú sendir inn lánsumsókn. Til að fá afrit af skýrslunni skaltu hafa samband við þrjú helstu lánshæfismatsfyrirtækin:

Equifax: (800) 685-1111

Experian (áður TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)

Trans-sambandið: (800) 916-8800

Þessar stofnanir geta rukkað þig allt að $9,00 fyrir lánshæfisskýrsluna þína.

Þú átt rétt á að fá eina ókeypis lánshæfisskýrslu á 12 mánaða fresti frá hverju af fyrirtækjunum sem veita lánshæfismat fyrir neytendur í landinu – Equifax, Experian og TransUnion. Þessi ókeypis lánshæfisskýrsla inniheldur hugsanlega ekki lánshæfiseinkunn þína og hægt er að óska ​​eftir henni á eftirfarandi vefsíðu: https://www.annualcreditreport.com

Líkön um lánshæfiseinkunn eru flókin og oft mismunandi eftir lánveitendum og fyrir mismunandi tegundir lána. Ef einn þáttur breytist getur einkunn þín breyst - en framför fer almennt eftir því hvernig sá þáttur tengist öðrum þáttum sem líkanið tekur tillit til. Aðeins lánveitandinn getur útskýrt hvað gæti bætt einkunn þína samkvæmt þeirri tilteknu líkani sem notað er til að meta lánsumsókn þína.

Engu að síður meta einkunnagjöfarlíkön almennt eftirfarandi tegundir upplýsinga í lánshæfisskýrslunni þinni

Þó að það sé almennt gott að eiga staðfesta lánshæfiseinkunn, geta of margir kreditkortareikningar haft neikvæð áhrif á lánshæfiseinkunn þína. Að auki taka margar gerðir tillit til þess hvers konar lánshæfiseinkunn þú ert með. Til dæmis, samkvæmt sumum lánshæfiseinkunnalíkönum, geta lán frá fjármálafyrirtækjum haft neikvæð áhrif á lánshæfiseinkunn þína.

Einkunnagjöf getur byggst á fleiru en bara upplýsingum í lánshæfisskýrslunni þinni. Til dæmis gæti líkanið einnig tekið tillit til upplýsinga úr lánsumsókn þinni: starf þitt eða starfsgrein, starfsaldur eða hvort þú átt húsnæði.

Til að bæta lánshæfiseinkunn þína samkvæmt flestum líkönum skaltu einbeita þér að því að greiða reikningana þína á réttum tíma, greiða niður útistandandi skuldir og ekki taka upp nýjar skuldir. Það er líklegt að það taki tíma að bæta einkunnina verulega.

Eignin er formlega flutt frá seljanda til þín við „Lokun“ eða „Fjármögnun“.

Við lok kaupsamningsins flyst eignarhald eignarinnar formlega frá seljanda til þín. Þetta getur falið í sér þig, seljandann, fasteignasala, lögmann þinn, lögmann lánveitanda, fulltrúa titla- eða vörslufyrirtækis, skrifstofufólk, ritara og annað starfsfólk. Þú getur fengið lögmann til að verja þig ef þú getur ekki mætt á lokafundinn, þ.e. ef þú ert utan ríkis. Lokaviðskipti geta tekið allt frá einni klukkustund upp í nokkrar klukkustundir, allt eftir ákvæðum í kauptilboðinu eða ef þörf krefur á að stofna vörslureikninga.

Mest af pappírsvinnunni við lokun eða uppgjör er unnið af lögfræðingum og fasteignasérfræðingum. Þú gætir tekið þátt í sumum af lokunarverkefnunum eða ekki; það fer eftir því hverjum þú vinnur með.

Áður en gengið er frá kaupunum ætti að fara í lokaúttekt eða „gönguferð“ til að tryggja að umbeðnar viðgerðir hafi verið gerðar og að hlutir sem samið var um að eigi að vera eftir í húsinu séu til staðar, svo sem gluggatjöld, ljósabúnaður o.s.frv.

Í flestum ríkjum er uppgjörið framkvæmt af titlafyrirtæki eða vörslufyrirtæki þar sem þú sendir öll gögn og upplýsingar ásamt viðeigandi gjaldkeraávísunum svo fyrirtækið geti greitt nauðsynlegar greiðslur. Fulltrúi þinn mun afhenda seljanda ávísunina og síðan afhenda þér lyklana.

Inngangur

Þetta efni inniheldur upplýsingar um dýrari húsnæðislán, þar á meðal:

· Skilgreining á HPML

· Kröfur um HPML lán

Skilgreining á HPML

Almennt séð er dýrara húsnæðislán lán með árlegum vöxtum, eða APR, sem eru hærri en viðmiðunarvextir sem kallast meðalvextir á tilboðsmarkaði.

Meðalvaxtaprósenta (e. Average Prime Offer Rate, APOR) er árleg prósenta sem byggist á meðalvöxtum, gjöldum og öðrum kjörum á húsnæðislánum sem boðin eru hæfum lántakendum.

Veðlán þitt verður talið dýrara ef ársvextirnir eru ákveðið hlutfall hærri en ársvextirnir, allt eftir því hvers konar lán þú ert með:

· Fyrsta veðlán: Árleg vextir eru 1,5 prósentustigum eða meira hærri en árleg vextir.

· Risavaxið lán: Ársvextir eru 2,5 prósentustigum eða meira hærri en ársvextirnir

· Víkjandi veðlán (2. veðlán): Ársvextir þessa veðláns eru 3,5 prósentustigum eða meira hærri en ársvextirnir.

Kröfur um HPML lán

Dýrara húsnæðislán verður dýrara en húsnæðislán með meðalkjörum. Þess vegna þarf lánveitandi þinn að grípa til aukaráðstafana til að tryggja að þú getir greitt lánið til baka og komist ekki í vanskil. Lánveitandi þinn gæti þurft að:

· Fáðu fulla innra verðmat frá löggiltum eða viðurkenndum matsmanni

· Gefðu upp annað mat á heimili þínu án endurgjalds, ef það er „Flipped“ heimili

·Í mörgum tilfellum skal halda vörslureikningi í að minnsta kosti fimm ár

Inngangur

Þetta efni inniheldur upplýsingar um ATR-regluna og hæf veðlán, þar á meðal:

· Hvað er ATR reglan?

· Tegundir lána sem eru undanþegnar kröfunni um hæft veðlán

Hvað er ATR reglan?

Reglan um greiðslugetu er sú sanngjarna og góðfúslega ákvörðun sem flestir veðlánveitendur þurfa að taka til að tryggja að þú getir greitt lánið til baka.

Samkvæmt reglunni verða lánveitendur almennt að kanna, taka tillit til og skrá tekjur lántaka, eignir, atvinnu, lánshæfissögu og mánaðarleg útgjöld. Lánveitendur geta ekki bara notað kynningarvexti eða „prófunarvexti“ til að ákvarða hvort lántaki geti greitt lán til baka. Til dæmis, ef veðlán hefur lága vexti sem hækka á síðari árum, verður lánveitandinn að gera sanngjarna viðleitni til að ákvarða hvort lántaki geti líka greitt hærri vexti.

Ein leið sem lánveitandi getur fylgt reglunni um endurgreiðslugetu er með því að bjóða upp á „viðurkennt veðlán“.

Tegundir lána sem eru undanþegnar kröfum um hæft veðlán

· „Vaxtatímabil“, þegar þú greiðir aðeins vexti án þess að greiða niður höfuðstólinn, sem er sú fjárhæð sem þú fékkst að láni.

· „Neikvæð afskrift“ sem getur leyft höfuðstól lánsins að hækka með tímanum, jafnvel þótt þú sért að greiða afborganir.

· „Blöðrugreiðslur“ sem eru stærri greiðslur en venjulega í lok lánstíma. Lánstíminn er sá tími sem lánið á að vera greitt til baka. Athugið að blöðrugreiðslur eru leyfðar við ákveðnar aðstæður fyrir lán sem lítil lánveitendur veita.

· Lánstími sem er lengri en 30 ár.

Tryggðarbréf eru hönnuð til að vernda vátryggingartaka sína fyrir tjóni sem hlýst af skaðlegum eða sviksamlegum aðgerðum sérstaklega tilgreindra aðila. Í flestum tilfellum eru tryggðarbréf notuð til að vernda fyrirtæki fyrir aðgerðum óheiðarlegra starfsmanna.

Þrátt fyrir að þau séu kölluð skuldabréf eru tryggingarbréf í raun eins konar trygging fyrir fyrirtæki/vinnuveitendur, sem tryggja þau gegn tjóni sem hlýst af því að starfsmenn (eða viðskiptavinir) valda fyrirtækinu vísvitandi skaða. Þau ná yfir allar aðgerðir sem koma starfsmanni óréttmætum fjárhagslegum ávinningi eða skaða fyrirtækið vísvitandi fjárhagslega. Ekki er hægt að eiga viðskipti með tryggingarbréf og þau safna ekki vöxtum eins og venjuleg skuldabréf.

 

Yfirlit

Tryggðarbréf vernda vátryggingartaka sína gegn illgjörnum og skaðlegum athöfnum sem starfsmenn eða viðskiptavinir fremja.

Til eru tvenns konar tryggðarbréf: tryggðarbréf fyrsta aðila (sem vernda fyrirtæki gegn skaðlegum athöfnum starfsmanna eða viðskiptavina) og tryggðarbréf þriðja aðila (sem vernda fyrirtæki gegn skaðlegum athöfnum verktaka).

Skuldabréfin eru gagnleg vegna þess að þau eru hluti af áhættustýringarstefnu fyrirtækisins og verja það gegn aðgerðum sem myndu hafa neikvæð áhrif á eignir þess.

Tryggingarnar ná yfir margt af því sama og er tryggt með grunnglæpatryggingum, svo sem innbrot og þjófnað, en þær ná einnig yfir hluti sem þessar tryggingar ná kannski ekki yfir. Þetta felur í sér hluti eins og svik, fölsun, fjárdrátt og marga aðra „hvítflibba“-glæpi sem starfsmenn fjármálastofnana og stórfyrirtækja geta framið.

Íbúðalán - einnig þekkt sem hlutafjárlán, afborgunarlán eða annað veðlán - er tegund neytendalána. Íbúðalán gera húseigendum kleift að taka lán á móti eigin fé í húsnæði sínu. Lánsupphæðin er byggð á mismuninum á núverandi markaðsvirði heimilisins og eftirstöðvum íbúðalána húseiganda. Íbúðalán eru yfirleitt með föstum vöxtum, en dæmigerður valkostur, lánalínur með íbúðalánum (HELOC), eru almennt með breytilegum vöxtum.

LYKILNIÐURSTAÐA:

Íbúðalán, einnig þekkt sem „afborgunarlán með íbúðaláni“ eða „annað veðlán“, er tegund neytendaskulda.

Íbúðalán gera húseigendum kleift að taka lán á móti eigið fé í íbúð sinni.

Upphæðir íbúðalána eru byggðar á mismuninum á núverandi markaðsvirði íbúðar og eftirstöðvum veðlána.

Íbúðalán eru í tveimur gerðum - lán með föstum vöxtum og lánalínur með íbúðalánum (HELOC).

Fastvaxtalán í húsnæðislánum veita eina eingreiðslu en HELOCs bjóða lántakendum snúningslánalínur.

Í seinkuðu fjármögnunarviðskiptum getur þú tekið út reiðufé af fasteign strax til að standa straum af kaupverði og lokakostnaði fyrir fasteign sem þú keyptir áður með reiðufé. Þetta gerir þér kleift að njóta þeirrar kostar að vera reiðufjárkaupandi og gefa seljendum tækifæri til að vita að viðskiptin verða kláruð, en gefur þér jafnframt möguleika á að fá veðlán stuttu síðar til að forðast að hafa allan sparnað þinn bundinn í húsinu þínu.

Þú getur hugsað um seinkaða fjármögnun sem leið til að veita þér samningsforskot sem fylgir því að greiða fyrir húsnæðið með reiðufé, en samt sem áður veita þér langtíma fjárhagslegan sveigjanleika sem fylgir því að greiða mánaðarlegar greiðslur af húsnæðisláni í stað þess að gera þig „húsfátækan“.

Leiguverðið er mikilvægt þegar kemur að kaupum á fjárfestingareign. Hvernig getum við þá ákvarðað leiguverðið? Eftirfarandi vefsíður gætu hjálpað þér.

Engin innskráning nauðsynleg, ókeypis.

Zillow.com

http://www.fasteignasali.com/

Ofangreindar tvær vefsíður eru oftast notaðar. Þær eru með stærsta birgðastöðuna, mesta umferð á síðuna og bjóða upp á þjónustu sem tekur leigusala frá markaðssetningu til innheimtu leigu.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

Opinber vefsíða SKRIFSTOFU STEFNUÞRÓUNAR OG RANNSÓKNA.

Þessar þrjár vefsíður hér að ofan ættu að vera nóg til að þú vitir áætlaða markaðsleigu.

Þetta er þó eingöngu til viðmiðunar, ef leigutekjur verða notaðar sem hæfar tekjur gæti samt sem áður verið krafist matsskýrslu eða leigusamnings.

Hefðbundin lán hafa takmarkaðar kröfur um skuldahlutfall/forða/veðlán/lánshæfiseinkunn. Almennt geta flestir lántakendur átt rétt á hefðbundnu láni með hærri tekjur og lánshæfiseinkunn. Þó að sumir lántakendur hafi lægri tekjur eða mismunandi tekjur, sem leiðir til slæmrar skattframtals, gætu Fannie Mae lán ekki samþykkt slík húsnæðislán.

Í slíkum tilfellum gætirðu reynt að finna einhvern lánveitanda sem býður upp á vörur sem eru ekki háar vöxtum. AAA Lendings býður nú upp á bankayfirlit, Platinum Jumbo, fjárfestasjóðstreymi (engar upplýsingar um atvinnu eða skuldbindingar eru nauðsynlegar), eignarleysi og áætlanir fyrir erlenda ríkisborgara. Allir geta fundið viðeigandi vöru með lágum vöxtum og besta verði.

Hér eru nokkur dæmi um þakklátar aðstæður nýlega:

Fasteignafjárfestar með margar eignir, þar á meðal íbúðir án ábyrgðar. ----Sjóðstreymi fjárfesta

Sjálfstætt starfandi lántaki með framúrskarandi lánshæfismat og tekjur sem fram koma á skattframtali þeirra duga ekki til að fá lúxusíbúð sem þeir hafa efni á. ----Aðeins bankayfirlit

Aðstæður þar sem lántaki var aðeins tveimur árum eftir nauðungarsölu. ---- Platinum Jumbo

Lánþegi seldi fyrirtæki sitt sem kostaði milljónir dollara og fann síðan draumaheimilið sitt en hafði engar tekjulind til að skrá. ---- Eignarrýrnun