Ítarlegar aðferðir til að nota DSCR-hæf CES lán til að stækka fjárfestingar

Fyrir reynda fasteignafjárfesta uppfylltu lokuð lán í öðru sæti (CES) skilyrði samkvæmt greiðsluþekjuhlutfalli skulda (DSCR) eru stefnumótandi tæki til að stækka eignir sem ekki eru í eigu eigenda. Þessi lán sem byggja á fasteignatekjum virkja leigufjárstreymi og komast framhjá tekjuöflun einstaklinga fyrir lán sem byggja á sjóðstreymi. Við skulum kafa ofan í háþróaðar aðferðir til að nýta CES-lán til vaxtar eignasafns.

CES-lán er fastlán fyrir annað húsnæðislán, sniðið að lánum fyrir þá sem ekki eiga húsnæði í eigin húsnæði, með hæfisskilyrðum byggðum á DSCR (Debt Service Countage Ratio). Skuldagreiðsluhlutfallið (Debt Service Countage Ratio) ber saman leigutekjur fasteignar við skuldir hennar, þar með taldar fyrstu og aðra veðgreiðslur. DSCR upp á 1,25 gefur til kynna sterkt sjóðstreymi, sem gerir fjárfestum hæfa til að taka þátt í lokuðum annars stigs lánum án þess að staðfesta persónulegar tekjur. Þessi lánaaðferð sem byggir á sjóðstreymi gerir fjárfestum kleift að einbeita sér að afkomu fasteigna, ekki persónulegum fjármálum.

Ein aðferð er að nota „piggyback ok“-lán til að hámarka skuldsetningu. Að para CES-lán við fyrsta veðlán getur fjármagnað allt að 85% af verðmæti eignarinnar, sem lækkar upphafskostnað. Fyrir leigu upp á $600.000, fyrsta veðlán upp á $450.000 og lokað annað lán upp á $90.000 eru aðeins $60.000 eftir í útborgun, sem losar fjármagn fyrir fleiri samninga. Önnur aðferð er að fjármagna endurbætur með CES-lánum til að hækka leigu og hækka DSCR fyrir framtíðarfjármögnun.

Möguleikar erlendra ríkisborgara opna dyr fyrir alþjóðlega fjárfesta. Erlendur ríkisborgari gæti notað CES-lán til að fjármagna bandaríska fjölbýlishúsnæði með DSCR upp á 1,4, eingöngu byggt á leigutekjum. Þessi líkan, sem ekki er staðfest með persónulegum tekjum, einfaldar fjárfestingar yfir landamæri, þar sem lánveitendur forgangsraða lánum sem byggja á fasteignatekjum fram yfir lán sem staðfest eru með staðbundnum tekjum.

Lengra komnir fjárfestar geta einnig notað CES-lán til endurfjármögnunar með reiðufé. Með því að nýta eigið fé í vel ávöxtunarkröfuðum leiguhúsnæði getur lokað annað lán fjármagnað ný kaup án þess að raska lágvöxtum í fyrstu íbúðalánum. Til dæmis gæti 200.000 dollara CES-lán á stöðugri eign fjármagnað aðra leigu og þannig aukið lánasafn annarra lána en í eigu eigenda.

Áhætta felst í hærri vöxtum á CES-lánum og hugsanlegri lækkun á DSCR vegna lausra eigna, þannig að fjárfestar ættu að miða á mörkuðum með háa leigu. Lánveitendur geta einnig sett hámark á lánsfjárhæðir (t.d. $500.000) eða CLTV við 75%. Engu að síður, með sveigjanleika í boði og aðgangi erlendra ríkisborgara, eru DSCR-hæf lokuð annars stigs lána öflug leið til að stækka með sjóðstreymisbundnum lánum.