Hvernig CES lán nota DSCR til að fjármagna fjárfestingareignir

Fyrir fasteignafjárfesta býður lokað annað lán (CES) upp á einstaka leið til að fjármagna eignir sem eigandi býr ekki í án þess að reiða sig á persónulegar tekjur. Með því að nota greiðsluþekjuhlutfall skulda (DSCR) til að uppfylla skilyrðin, þá einbeita þessi fasteignatekjutengdu lán sér að sjóðstreymi úr leigu, sem gerir þau tilvalin til að stækka eignasöfn. Við skulum skoða hvernig CES-lán virka fyrir sjóðstreymistengd lán og hvers vegna þau eru byltingarkennd.

CES-lán er annað húsnæðislán með fastan tíma sem leyfir ekki frekari úttektir, oft notað samhliða aðalláni fyrir lán sem ekki eru í eigu eiganda. Ólíkt hefðbundnum öðrum húsnæðislánum, sem geta krafist sönnunar á persónulegum tekjum, þá notar lokað annað lán fyrir fjárfestingareignir DSCR til að meta hæfi. Skuldagreiðsluhlutfallið mælir árlegar leigutekjur eignarinnar á móti skuldbindingum hennar, þar á meðal bæði fyrstu og aðra veðgreiðslu (höfuðstól, vextir, skattar, tryggingar og húsfélagsgjöld). DSCR upp á 1,0 eða hærra gefur til kynna að tekjur eignarinnar standi undir skuldum hennar, þar sem lánveitendur kjósa yfirleitt 1,25 fyrir lán sem byggjast á sjóðstreymi.

Þessi aðferð, þar sem engin staðfesting er á persónulegum tekjum, er mikill aðdráttarafl. Fjárfestar þurfa ekki W-2 eyðublöð eða skattframtöl; í staðinn meta lánveitendur leigumöguleika eignarinnar, sem gerir CES lán aðgengileg fyrir þá sem eru með flókna fjárhagsstöðu. Þau eru einnig aðgengileg fyrir erlenda ríkisborgara, sem gerir alþjóðlegum fjárfestum kleift að nýta sér fasteignir í Bandaríkjunum án þess að þurfa að skrá tekjur sínar á staðnum. Til dæmis gæti erlendur ríkisborgari tryggt sér CES lán fyrir leigueign sem skilar 4.000 Bandaríkjadölum á mánuði með DSCR upp á 1,3, og komist þannig fram hjá hindrunum varðandi persónulegar tekjur.

Samhliða góðum byggingum eykur sveigjanleika. Lokað annað lán getur greitt útborganir eða endurbætur, ásamt fyrsta veðláni til að draga úr upphafskostnaði. Ímyndaðu þér fjárfesti sem stefnir að leigueign að upphæð $500.000: fyrsta veðlán nær yfir 75% ($375.000) og CES lán fjármagnar eftirstandandi 20% ($100.000), sem skilur aðeins eftir 5% útborgun. Þetta pPantalausafé til frekari fjárfestinga.

Hins vegar fylgja CES-lán sem byggjast á DSCR-lánum fyrirvörum. Vextir á öðrum húsnæðislánum eru oft hærri og samanlagt lánshlutfall (CLTV) getur náð hámarki á 75-85%. Laus húsnæði eða markaðsbreytingar geta einnig haft áhrif á lán sem byggjast á tekjum af fasteignum, þannig að fjárfestar verða að tryggja mikla eftirspurn eftir leigu. Þrátt fyrir þessa þætti bjóða lán sem ekki eru í eigu eigenda, eins og CES-lán, upp á óviðjafnanlega möguleika til vaxtar eignasafns, sérstaklega þar sem engar persónutekjustaðfestingar eru og erlendir ríkisborgarar eru í boði og auka aðgengi.